15/7/21

Prezes mimo woli

Podobno w przyrodzie nie ma przypadków – my zaryzykowalibyśmy stwierdzenie, że jeśli chodzi o wybór zarządu wspólnoty mieszkaniowej przypadki są i mają głos decydujący. Jeśli trafiłeś na naszego bloga, to prawdopodobnie jesteś już po Drugiej Stronie Zebrania, na którym zostałeś wybrany do zarządu. Może nawet jesteś prezesem? Obstawiamy, że raczej mimo woli, choć wiemy z własnego doświadczenia, że zdarzają się świeżo upieczeni właściciele mieszkań, którzy niczym nieprzymuszani zgłaszają się do pełnienia funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, do której zaczęli właśnie należeć. ‍

‍

Tak, ci mityczni herosi istnieją. Kieruje nimi entuzjazm i chęć profesjonalnego poprowadzenia spraw tejże wspólnoty, a także poczucie odpowiedzialności. To ostatnie cechuje zresztą również tych, którzy do zarządu dostali się metodą łapanki (o tym za chwilę, chociaż jesteśmy prawie na 100% pewni, że wiesz, o czym mowa😊). Te szlachetne pobudki w niczym jednak nie zmieniają faktu, że zdecydowana większość z nas rozpoczyna swoją „przygodę” z zarządzaniem bez jakiejkolwiek wiedzy na temat choćby tego, czym wspólnota jest. Skąd to wiemy? Stąd, że ładnych kilka lat temu byliśmy w tym samym miejscu, co ty teraz – zostaliśmy WYBRANI. 

Było niczym w bajce: Dawno, dawno temu jako niczego niepodejrzewający, szczęśliwi właściciele pachnących świeżą farbą mieszkań, podczas wyjmowania (z nieukrywaną przyjemnością) pierwszej korespondencji ze swoich (swoich, nowych, własnych😊) skrzynek pocztowych zauważyliśmy wśród ulotek urzędowo wyglądającą kopertę. A w niej… 

No, teraz ręka do góry, komu to pismo wydaje się znajome?

W niektórych przypadkach takie informacje okraszone są uprzejmym słowem „zaproszenie”. W większości jednak zwołujący pierwsze zebranie wspólnoty deweloperzy unikają wywoływania skojarzeń z dowolnością.

W niektórych przypadkach takie informacje okraszone są uprzejmym słowem „zaproszenie”. W większości jednak zwołujący pierwsze zebranie wspólnoty deweloperzy unikają wywoływania skojarzeń z dowolnością. Zwrot „odbędzie się” sugeruje pewną ostateczność, a „obecność obowiązkowa” potęguje wrażenie konieczności zarezerwowania w kalendarzu miejsca na coś, czego idei wprawdzie nie rozumiesz, ale masz niejasne odczucie, że powinieneś. No więc podobnie jak wy, my kilka lat temu zostaliśmy zaproszeni na pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej. Co to takiego? Mówiąc najprościej, wspólnota mieszkaniowa to my - wszyscy właściciele lokali składających się na jakąś nieruchomość, najczęściej blok. Oczywiście z otaczającymi go terenami. Chociaż niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, taka wspólnota powstaje wraz z momentem sprzedaży przez dewelopera pierwszego mieszkania. Niepotrzebny jest do jej ukonstytuowania żaden akt założycielski, ponieważ wystarczy, jeśli w budynku wielolokalowym przynajmniej dwa lokale należą do różnych właścicieli, a wynika to wprost z przepisów ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994.  

Skoro jest, to kto nią zarządza?

No dobrze. Dowiedzieliśmy się, że jesteśmy członkami WM. Sprawdziliśmy pobieżnie, czym jest, ale nadal uważamy, że ma to znikomy wpływ na nasze życie. I w zasadzie słusznie, bo będzie miało tylko na tych kilkoro z nas, którzy zostaną wybrani do nowego zarządu. A zostaną, ponieważ deweloper wzywając swoich niedawnych klientów na zebranie, w żadnym razie nie ma na myśli towarzyskiego, zapoznawczego spotkania przy filiżance aromatycznej kawy/herbaty i kruchych ciasteczkach. Nope.

Deweloper otóż uznał, że czas już najwyższy pozbyć się odpowiedzialności za sprawy bieżące oddanego przez niego bloku, przekazując je w czyjeś (zazwyczaj na tym etapie nieświadome ogromu tej odpowiedzialności) ręce.  Do momentu wyłonienia nowego zarządu wspólnoty zarządza nią właśnie on sam. To od niego dostajemy comiesięczne faktury, w których zawiera się kwota mająca pokryć bieżące utrzymanie terenów wspólnych, opłaty za ogrzewanie, wodę, energię elektryczną, księgowość, etc., etc. Ktoś tę fuchę przejąć musi, kiedy deweloper się już jej zrzeknie. Po pierwszym zebraniu zatem znowu będzie jak w bajce: „Umarł król, niech żyje król”. Z tą różnicą, że nie ma się co łudzić – nowy król, czyli zarząd, rzadko będzie słyszał okrzyki: niech żyje! 😉

Na pierwszym zebraniu oprócz zarządu wybierana jest zazwyczaj nazwa wspólnoty mieszkaniowej, przyjmowany jej statut, regulamin, ustalany plan gospodarczy i – co najbardziej interesuje właścicieli mieszkań - wysokość zaliczek na koszty zarządu, popularnie określanych mianem czynszu. Reguluje to (tak, dobrze się domyślacie) ustawa o własności lokali, która mówi, że każdy właściciel lokalu zobowiązany jest do ponoszenia kosztów związanych z jego utrzymywaniem oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną (tu mamy m.in: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, na utrzymanie porządku i czystości, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody).

Ustawa wyznacza nawet terminy - każdy właściciel lokalu obowiązany jest uiszczania zaliczek z góry, do 10-tego dnia każdego miesiąca. Swoją drogą, co jest dość zabawne, wysokość zaliczek zazwyczaj jest jedyną kwestią finansową dyskutowaną podczas pierwszego zebrania 😉. Wynagrodzenie zarządu już nie, więc zazwyczaj lądujemy na symbolicznych kwotach, które i tak dla wielu członków naszych wspólnot wydają się zbyt wygórowane. W sumie szkoda, bo dobrym zwyczajem byłoby ustalenie wynagrodzenia zarządu właśnie podczas jego wybierania. Jak mówi nasze doświadczenie, kiedy klamka już zapadnie, nader często wniosek o wyznaczenie tej symbolicznej przecież pensji jest niezbyt przychylnie widziany. Nieważne, czy dostajesz za swoją pracę 200, 300 czy 500 zł miesięcznie – to ZAWSZE będzie za dużo 😉

Znacie to? Więc może jeśli jakimś cudem trafiliście na nasz blog PRZED pierwszym zebraniem, a czujecie w kościach, że możecie znaleźć się w chlubnym gronie zarządców, zaproponujcie dodanie tego punktu do porządku obrad. Może się opłacić.

‍

Na pierwszym zebraniu oprócz zarządu wybierana jest zazwyczaj nazwa wspólnoty mieszkaniowej, przyjmowany jej statut, regulamin, ustalany plan gospodarczy i – co najbardziej interesuje właścicieli mieszkań - wysokość zaliczek na koszty zarządu, popularnie określanych mianem czynszu.

‍Może pani, pani Aniu?

My mamy nasze początki już dawno za sobą. Z tej ekipy tylko Asia szła na pierwsze zebranie wspólnoty, wiedząc, na co dokładnie idzie. Asia albowiem jest tym najbardziej oryginalnym właścicielem M3, który już na etapie kupowania mieszkania wie, czym jest wspólnota, wie, że należy nią zarządzać, że można to robić lepiej lub gorzej i że ZARZĄD MA ZNACZENIE. Chociażby dlatego, że gospodaruje pieniędzmi wszystkich właścicieli mieszkań.

- To było moje drugie mieszkanie. W poprzedniej wspólnocie nie podobało mi się sporo rzeczy: kosztowne usługi, brak kontaktu z administracją osiedla, brak rzetelnej informacji. Kiedy dostałam zawiadomienie o pierwszym zebraniu, potrzebowałam kilku godzin na wczytanie się w pokaźny pakiet informacji od dewelopera, szukanie pomocy u wujka Google i wreszcie telefon do przyjaciela, który wiedział co nieco o wspólnotach. Uzbrojona w całą tę, wydawało mi się wtedy ogromną (ha, ha, ha) wiedzę, poszłam na pierwsze zebranie z myślą: powalczę o stanowisko w zarządzie. Tyle tylko, że… nie było z kim walczyć – śmieje się Aśka. – Deweloper wyciągał „chętnych” prawie za uszy.

U pozostałych, podobnie jak u większości właścicieli lokali, wypchane koperty z projektem uchwał i porządkiem obrad wylądowały w szufladach, a aktywność ograniczyła się do wpisania przypomnienia w telefonie. Finalnie jednak okazało się, że niektórzy z nas będą się w nie jednak ostro wczytywać.

- To pierwsze zebranie przypominało mi jak żywo wybieranie trójki klasowej. Ktoś chętny? No zapraszamy, będzie trochę pracy, ale to przecież z korzyścią dla wszystkich państwa. Nikt? Naprawdę? To może pani, pani Aniu? Ta Ania to byłam ja - wspomina ze śmiechem Anka. – Trudno się oprzeć takiej „zachęcie”, więc szybko znalazłam się w zarządzie z trzema innymi osobami.


I tak oto, jak powiedziałaby Krystyna Czubówna, rozpoczęła się wielka wędrówka. Prawdziwa, niekończąca się wyprawa przez przepisy, urzędy, zasady, zasieki… Nie, to nie pomyłka – zasieki i pułapki czyhają na zarząd wspólnoty w wielu miejscach😉 Mamy nadzieję, że dzieląc się z wami naszymi doświadczeniami pomożemy wam przynajmniej niektórych uniknąć lub po prostu usprawnić waszą pracę. W końcu my z WM powinniśmy trzymać się razem.