15/7/21

To nie jest wrogie przejęcie, ale… Jak dobrze odebrać nieruchomość?

Kiedy wydaliśmy z siebie westchnienie ulgi patrząc na pięknie wpięte w segregator umowy, przypomnieliśmy sobie o kolejnym arcyważnym zadaniu, czyli… fizycznym przejęciu całego dobra. W tym celu zorganizowaliśmy spotkanie z deweloperem i w imieniu naszej wspólnoty odebraliśmy blok i całą dokumentację z nim związaną.

Poprzedzone to rzecz jasna było gospodarskim obchodem terenu naszej wspólnoty i pilnym wyłapywaniu usterek, na które mogliśmy od ręki zwrócić uwagę. Oczywiście sporo ich zostało, bo nikt z nas nie jest ekspertem, więc niegłupim pomysłem (nam przyszedł do głowy nieco po czasie) jest zatrudnienie fachowca, który odbiór techniczny załatwi za nas. To kosztuje, ale w dalszej perspektywie stanowczo się opłaca. Chyba że jesteście inspektorami nadzoru budowlanego względnie kierownikami budowy z uprawnieniami na kubaturę, to chapeau bas i właściwie nie musicie się już trudzić z dalszym czytaniem 😊 Jeśli jednak nie jesteście, za to musicie (a musicie) dopilnować papierkowej roboty, to pomysł poddajemy pod rozwagę. 

Nam Bozia talentów technicznych poskąpiła, ale staraliśmy się jak mogliśmy. Sprawdziliśmy części wspólne, czyli zgodnie z prawem te części nieruchomości, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. W każdym bloku są strychy, poddasza, klatki schodowe, garaże podziemne, komórki lokatorskie, piwnice, altany śmietnikowe itd. itp. Jest również otoczenie bloku, parkingi, czasem ogrodzenia, szlabany, oświetlenie zewnętrzne i inne, których wykonanie i stan należy sprawdzić przed podpisaniem protokołu przejęcia. Trochę czasu nam to zajęło, zwłaszcza że czując na sobie ciężar odpowiedzialności, węszyliśmy w poszukiwaniu usterek bardziej wnikliwie niż przy odbiorach własnych mieszkań😉. Z perspektywy czasu jednak stwierdzamy, że i tak było to przyjemniejsze zajęcie niż PAPIERY.

Choć większość z nas papierkowej roboty szczerze nie znosi, to wiedzieliśmy, że wyboru tutaj nie ma – MUSIMY SKOMPLETOWAĆ CAŁOŚĆ DOKUMENTACJI OD NASZEGO DEWELOPERA. Całość, czyli co? 

Choć większość z nas papierkowej roboty szczerze nie znosi, to wiedzieliśmy, że wyboru tutaj nie ma – MUSIMY SKOMPLETOWAĆ CAŁOŚĆ DOKUMENTACJI OD NASZEGO DEWELOPERA. Całość, czyli co?

Dokumentacja techniczna i prawna

Dokumentacja, jaką musimy wydobyć od dewelopera, dla ułatwienia można podzielić na techniczną i prawną. Najważniejszymi częściami dokumentacji technicznej są: 

  • projekt budowlany obiektu
  • pozwolenie na budowę
  • książka budowy
  • protokoły powykonawcze
  • protokół odbioru obiektu oraz decyzja dopuszczająca obiekt do użytkowania
  • książka obiektu budowlanego wraz z protokołami z przeglądów okresowych. 

Ten wykaz nie jest niczyim widzimisię (choć może się zdarzyć, że deweloper będzie wam próbował to wmówić), tylko zawiera się w art. 60 prawa budowlanego. Specjalny zapis w tymże artykule mówi, że: „Inwestor przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem”.

To jest w bardzo istotny dla nas przepis a to dlatego, że zdarza się, i to wcale nie tak rzadko, że deweloper dokumentacji technicznej przekazać nam nie chce. Rzecz jasna rzadko mówi, że nie chce, częściej usłyszymy, że jej nie ma/jest w urzędzie/musi zostać w firmie etc. etc. Najczęściej dzieje się tak dlatego, że nie udostępniając dokumentacji deweloper zamyka lub czyni baaardzo wyboistą ścieżkę do skorzystania w rękojmi i gwarancji. Wszyscy dobrze wiemy, że różnego rodzaju niedoróbki czy usterki pojawiają się zawsze – konia z rzędem temu, kto wskaże nowo wybudowany blok, w którym nic nie szwankuje. Drugiego konia z rzędem temu, kto wskaże dewelopera chętnego do poprawiania swojej roboty na długo po tym, kiedy na koncie sprawdził już, czy zgadzają się wszystkie wpłaty za wszystkie mieszkania. poprawiania usterek właśnie jest zobowiązany umową deweloperską, pod warunkiem oczywiście, że dokonaliśmy odpowiednio wcześnie prawidłowego odbioru budynku i dokumentacji. Dlatego też, jak mówi znane przysłowie…

Si vis pacem, para bellum, czyli chcesz pokoju, szykuj się na wojnę 😉

Jako przedstawiciele wspólnoty powinniśmy również otrzymać protokoły odbioru przyłączy, instalacji gazowej, przewodów wentylacyjnych i kominowych, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą oraz świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Pilnujemy też, żeby deweloper przekazał nam dokumenty gwarancyjne na elementy w budynku, które zostały objęte gwarancją, jak również wspomniane instrukcje obsługi.


Warto pamiętać, że posiadanie dokumentacji technicznej jest prawnym obowiązkiem każdej wspólnoty. Każdy z członków wspólnoty może zwrócić się do zarządu z wnioskiem o udostępnienie jej do wglądu, więc jeśli nie wydobędziemy dokumentów od dewelopera, będziemy mieli spory problem z ich odtworzeniem w razie potrzeby. 

‍

Si vis pacem, para bellum, czyli chcesz pokoju, szykuj się na wojnę 😉

Dokumentacja prawna, czyli…

Przy tym poziomie skomplikowania część prawna dokumentacji to był dla nas naprawdę pryszcz 😉. W jej ramach musimy otrzymać spis wszystkich właścicieli lokali w naszej wspólnocie wraz wielkością posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Oczywiście na przestrzeni czasu ten spis będziemy uzupełniać lub modyfikować w miarę potrzeb. Potrzeby te sprowadzają się do zmiany właścicieli przy sprzedaży lub darowiznach już użytkowanych lokali lub pojawienia się nowych w przypadku sprzedaży mieszkań, które jeszcze pozostały w portfelu dewelopera.